巨大倉庫とは？定義・背景・課題を徹底解説
EC市場の急成長に伴い、「巨大倉庫」の需要が急増しています。かつての倉庫は単なる保管施設でしたが、現在は流通加工・仕分け・自動化を備えた次世代型物流拠点へと進化。Amazonや楽天をはじめ、企業は物流の効率化を追求しています。
一方で、人手不足・物流コストの上昇・環境負荷といった課題も浮上。本記事では、巨大倉庫の定義・背景・賃貸の活用法・課題と対策を解説し、物流の未来を考察します。
CONTENTS
- 巨大倉庫とは
- 巨大倉庫の定義
- 巨大倉庫が増加した背景
- 巨大倉庫を賃貸するという考え
- 巨大倉庫の課題
- 巨大倉庫とは？まとめ
■巨大倉庫とは
かつて倉庫は、単なる「保管」を目的とした施設であり、物資の一時的な置き場として機能していました。しかし、2000年代以降、物流の高度化とEC市場の急成長により、単なる保管機能だけでなく、流通加工・仕分け・梱包・出荷など、多様な業務を担う施設として進化を遂げました。
特に、EC市場の拡大がこの変化を加速させた要因の一つです。消費者の「翌日配送」や「時間指定配送」などの高度な物流ニーズに応えるため、大規模な物流拠点を設置する企業が増えています。Amazonや楽天市場、ZOZOTOWNといったEC大手は、自社物流の強化を目的として、ロボットを活用した自動化倉庫やAIを活用した倉庫管理システムを導入するなど、物流の効率化に注力しています。
この流れを受けて、日本国内では巨大倉庫の建設が急増しています。国土交通省の調査によると、平成21年以降、日本国内の倉庫棟数および倉庫の総床面積は継続的に増加しており、令和2年には前年比26.7％増の11,348千㎡に達しました。
（出典：国土交通省 倉庫統計）
◗倉庫の進化と今後の展望
かつての倉庫は、製造業や小売業が商品を一時的にストックする場として機能していましたが、現在の巨大倉庫は、物流センターとしての役割が非常に大きくなっています。物流拠点の統廃合が進み、一部の倉庫ではAIを活用した自動仕分けシステムや、無人搬送ロボット（AGV）を導入することで、物流の効率化と省人化が加速しています。
また、国土交通省の「倉庫統計季報」では、倉庫業法に基づく定期報告（入出庫高・保管残高等）のデータを公表しており、国内の倉庫業の現状と推移を把握する上で重要な指標となっています。
（出典：倉庫統計季報）
◗巨大倉庫の今後
EC市場の拡大が続く限り、巨大倉庫の需要は今後も拡大すると考えられます。しかし、同時に物流業界は「人材不足」「高騰する物流コスト」「環境負荷の低減」などの課題にも直面しており、今後はさらなる省人化・自動化の導入が不可欠となる見込みです。
倉庫の大型化が進む一方で、地域の人手不足や交通インフラの問題などが浮上しており、持続可能な物流の実現に向けた取り組みが求められています。企業は単に巨大倉庫を建設するだけでなく、環境負荷の少ない物流拠点の構築や、労働環境の整備にも注力していく必要があるでしょう。
■巨大倉庫の定義
巨大倉庫とは、一般的に大規模な面積を持つ物流拠点を指します。近年、EC市場の急成長に伴い、より効率的な物流システムの構築が求められた結果、倉庫の大型化・高度化が進んでいます。
特に、倉庫単体の建設ではなく、物流設備と一体化した「大型物流倉庫」の建設が増加しており、高機能化が進んでいます。これにより、従来の単なる「保管庫」としての機能を超え、流通加工・仕分け・梱包・出荷といった業務を一括で行う、総合的な物流ハブの役割を担うようになりました。
また、倉庫の運用に関しては建築基準法に基づく規制があり、100㎡未満の倉庫は建築物として認められないため、倉庫運営を行う際には一定の基準を満たす必要がある点にも注意が必要です。
◗代表的な巨大倉庫の事例
日本国内および海外の大手EC事業者・物流企業は、物流の効率化と省人化の推進を目的に、巨大倉庫の建設・運営を積極的に進めています。特に、AI・ロボティクスの導入や自動化技術の活用が進んでいる点が特徴です。
| 企業名 | 倉庫名 | 累計延床面積 |
| ZOZOTOWN | ZOZOBASE | 62.7万㎡ |
| Amazon | フルフィルメントセンター（FC） | 145万㎡ |
| アスクル | ASKUL関東DC | 35万㎡ |
◇ZOZOTOWN（ZOZOBASE）
- 千葉県・茨城県に複数の拠点を展開
- 自動化技術を導入し、省力化を推進
- 作業の標準化と人員コスト削減を実現
◇アマゾン（フルフィルメントセンター）
- 全国25カ所以上に物流拠点を展開
- ロボットとAIを活用した自動倉庫を導入
- 大規模な配送ネットワークを構築し、迅速な出荷を実現
◇アスクル（ASKUL関東DC）
- 2025年稼働予定の最新倉庫
- 関東から東北エリアまで配送可能な物流拠点
- ロングテール商品の効率的な管理と配送の最適化を実施
これらの企業は、巨大倉庫の高度な物流機能を活かしながら、省人化・自動化・環境負荷の低減を目指しています。今後も、物流のDX（デジタルトランスフォーメーション）の進展とともに、さらに倉庫の大型化・効率化が進むと予測されます。
■巨大倉庫が増加した背景
近年、巨大倉庫の建設が加速している背景には、EC市場の急成長や、物流の最適化を目的とした3PL（サードパーティ・ロジスティクス）の普及が大きく影響しています。これにより、単なる「保管倉庫」ではなく、物流センターとしての機能を備えた大規模な施設の需要が高まっています。
◗EC市場の成長と物流ニーズの変化
EC市場の急成長により、消費者の購買行動が変化し、それに伴い物流の効率化が求められるようになりました。
▸物販系EC市場の拡大
2019年に約10兆515億円だった物販系EC市場は、2020年には約12兆2,333億円に成長し、1年間で約2兆円以上の増加を記録しました。EC化率（全商取引に占めるECの割合）も年々上昇しており、今後も市場の拡大が見込まれています。
（出典：CommercePick）
▸多頻度小口配送の需要増加
ECの拡大により、個人向け配送が増加し、「少量・多頻度の配送」が一般化しました。
これに対応するため、巨大倉庫を活用した効率的な物流網の整備が進んでいます。
▸「ラストワンマイル配送」の重要性
消費者の「即日配送」や「時間指定配送」といったニーズに応えるため、配送拠点の最適化が不可欠になっています。これにより、大都市圏近郊に大規模な物流拠点（巨大倉庫）が次々と建設されています。
◗物流の最適化と3PLの普及
企業が物流業務を効率化するために、3PL（サードパーティ・ロジスティクス）を活用する動きが加速しています。
- 物流業務の外部委託の増加
物流業務を専門の物流企業に委託することで、物流コストを削減し、配送の最適化を図る企業が増加しています。
例）メーカーや小売業者が、倉庫の保有をやめ、巨大倉庫を賃貸するケースが増えている。 - 統合型物流センターの需要増
各企業が分散していた複数の倉庫を統合し、巨大倉庫に一元化することで、管理コストの削減・配送リードタイムの短縮を実現。 - 自動化技術の導入
巨大倉庫では、AI・ロボット・自動仕分けシステムを活用し、人手不足の課題を解決しながら物流の効率化を進めている。
今後はさらに・・・
- EC市場のさらなる拡大により、巨大倉庫の需要は今後も増加すると考えられる。
- 物流業界の人手不足問題に対応する為、自動化・省人化の導入が不可欠となる。
- 環境負荷の低減を目的とした、エネルギー効率の良い物流施設の開発が進む可能性が高い。
■巨大倉庫を賃貸するという考え
巨大倉庫を自社で保有するのではなく、賃貸して運用する企業が増えています。
倉庫の建設には多額の初期投資が必要であり、土地の確保や管理コストの負担も大きくなります。そのため、賃貸型倉庫を活用することで、コストを抑えながら効率的な物流運営を実現できます。
巨大倉庫の賃貸形態には、「マルチテナント型倉庫」と「BTS（Build to Suit）型倉庫」の2つの主要な形式があります。
◗マルチテナント型倉庫とBTS型倉庫の比較
| 倉庫タイプ | 特徴 | メリット | 適した企業 |
| マルチテナント型倉庫 | 複数の企業が設備を共有する賃貸型倉庫 | – 初期投資を抑えられる – 契約期間が柔軟 – 防災設備や共用施設が充実 | – 変動する物流量に対応したい企業 – 期間限定で倉庫を利用したい企業 |
| BTS（Build To Suit）型倉庫 | 企業ごとにオーダーメイドで設計される賃貸倉庫 | – 業務効率を最大化できる – 自社専用設計で最適な動線を確保 – 長期的なコストメリットがある | – 安定した物流拠点を持ちたい企業 – 特定の設備やレイアウトが必要な企業 |
●マルチテナント型倉庫
マルチテナント型倉庫とは、複数の企業が利用する賃貸型倉庫のことを指します。一般的に、物流事業者や不動産開発会社が倉庫を建設し、複数のテナント企業が設備を共有する形で利用します。
▸主な特徴
コスト削減：設備投資や管理コストの負担が軽減される
利便性の向上：施設内に休憩スペースやコンビニを併設しているケースが多い
防災対策が整備：既存のスプリンクラーや非常用電源などを活用できる
▸マルチテナント型倉庫のメリット
| メリット | 詳細 |
| 柔軟な契約形態 | 契約期間が比較的短く、事業規模の変化に応じて倉庫の拡大・縮小が可能 |
| 立地の選択肢が広い | 主要な物流拠点の近くに建設されることが多く、配送効率が向上する |
| 設備の共有によるコスト削減 | 大型エレベーター・垂直搬送機・高天井ラックなど、最新の物流設備を活用できる |
▸導入事例
| 業界 | 活用例 |
| 物流業界 | ECサイトを運営する企業が、出荷量に応じて倉庫スペースを調整 |
| 小売業界 | 在庫を管理するためにマルチテナント型倉庫を活用し、流通拠点の効率化を実施 |
●BTS（Build To Suit）型倉庫
BTS型倉庫とは、企業の業務に合わせてオーダーメイドで設計・建設される賃貸倉庫です。入居企業の要望に基づいて立地や施設の仕様を決定し、物流ニーズに最適化された倉庫が提供されます。
▸主な特徴
| 特徴 | 内容 |
| オーダーメイド設計 | 業務内容に応じて倉庫のサイズ・搬送設備・動線などをカスタマイズ可能 |
| 長期契約が一般的 | 一定期間の使用が前提となるため、安定した物流拠点の確保が可能 |
| 高機能設備の導入 | 最新の自動倉庫システム・AIによる在庫管理が組み込まれることが多い |
▸BTS型倉庫のメリット
| メリット | 詳細 |
| 業務効率の最大化 | 自社の業務に特化した倉庫設計ができるため、作業効率が向上 |
| 長期的なコストメリット | 初期投資を抑えながらも、自社専用設計の倉庫を利用できる |
| ブランド戦略に貢献 | 自社専用の倉庫として、物流の一貫性を確保し、ブランド価値を向上できる |
▸代表的なBTS倉庫
BTS倉庫の代表例として、LMT（ラージマルチテナント）があります。これは、巨大な倉庫を縦分割・フロア分割し、複数の企業が利用する高機能物流施設です。日本全国で、このようなBTS型の大型倉庫の供給が増えています。
まとめ
| 倉庫タイプ | 特徴 | メリット | 適した企業 |
| マルチテナント型倉庫 | 複数の企業が設備を共有する賃貸型倉庫 | – 初期投資を抑えられる – 契約期間が柔軟 – 防災設備や共用施設が充実 | – 変動する物流量に対応したい企業 – 期間限定で倉庫を利用したい企業 |
| BTS（Build To Suit）型倉庫 | 企業ごとにオーダーメイドで設計される賃貸倉庫 | – 業務効率を最大化できる – 自社専用設計で最適な動線を確保 – 長期的なコストメリットがある | – 安定した物流拠点を持ちたい企業 – 特定の設備やレイアウトが必要な企業 |
今後も、物流の効率化とEC市場の拡大に伴い、賃貸型巨大倉庫の需要はさらに高まると考えられます。企業は、自社の物流戦略に応じて、最適な倉庫形態を選択することが重要です。
■巨大倉庫の課題
巨大倉庫は物流の効率化を支える重要なインフラですが、一方で人材確保・作業効率・DX化の遅れといった課題も抱えています。これらの問題に適切に対応することで、持続可能な物流システムの構築が可能となります。
◗巨大倉庫の主な課題と対応策
| 課題 | 問題点 | 対応策 |
| 人材獲得競争 | – 巨大倉庫が集中するエリアでは、労働力の確保が困難 – 物流業界全体で慢性的な人手不足が続いている | – 倉庫の立地選定を最適化（人材が確保しやすい地域） – 労働環境の改善（福利厚生・給与水準の向上） – 自動化技術の導入による作業負担軽減 |
| 移動時間の増加 | – 倉庫の規模が大きくなることで、作業スタッフの移動距離が長くなる – 非効率な動線設計により、作業時間が増加 | – AGV（無人搬送ロボット）や自動倉庫システムの導入 – 作業効率を考慮したレイアウト設計（ピッキングエリアの最適化） |
| 物流DX（デジタルトランスフォーメーション）の必要性 | – 物流業界のDX化は進んでいるものの、未導入の倉庫も多い – 自動化システムの導入コストが高いため、中小企業では普及が進みにくい | – AI・ロボティクスの導入（自動仕分け・無人ピッキングシステム） – データ活用による在庫最適化（倉庫管理システムの導入） – 補助金や助成金の活用でDX導入コストを軽減 |
▸人材獲得競争
◗問題点
巨大倉庫が物流ハブエリアに集中することで、周辺地域での人材獲得競争が激化しています。特に、労働力不足が深刻化している物流業界では、人員確保がますます困難になっています。
◗対応策
| 対策 | 具体的な施策 |
| 立地の最適化 | 人口密集地に近いエリアへの倉庫建設、通勤アクセスの改善 |
| 労働環境の改善 | 高待遇・福利厚生の充実、シフト柔軟化による働きやすさ向上 |
| 自動化技術の導入 | 作業負担軽減のためのロボット活用（例：ピッキングロボット） |
▸移動時間の増加
◗問題点
倉庫の大規模化により、作業スタッフの移動距離が増加し、業務効率が低下するリスクがあります。特に、倉庫内のレイアウト設計が適切でない場合、無駄な移動が増えてしまうことが問題となります。
◗対応策
| 対策 | 具体的な施策 |
| AGV（無人搬送ロボット）の活用 | 商品の自動搬送により、作業員の移動を最小限に抑える |
| 動線最適化 | 倉庫内のピッキングエリア・保管エリアの配置を見直し、最短距離で作業が完了する設計 |
| 垂直搬送システム | 多層階の倉庫では、エレベーターや自動搬送機を導入し、効率的な移動を実現 |
▸物流DX（デジタルトランスフォーメーション）の必要性
◗問題点
現在、多くの倉庫では自動化技術が導入されつつありますが、物流DXの普及率は依然として低い状況です。特に、中小企業では導入コストの問題もあり、デジタル化が進みにくいという課題があります。
◗対応策
| 対策 | 具体的な施策 |
| AI・ロボティクスの導入 | 自動仕分け・無人ピッキングシステムを導入し、省人化を促進 |
| データ活用による最適化 | 倉庫管理システム（WMS）の導入により、在庫管理をリアルタイムで最適化 |
| 補助金や助成金の活用 | DX導入にかかるコストを軽減するため、政府支援を活用 |
巨大倉庫は、EC市場の拡大や物流の効率化により、今後ますます重要な存在となります。しかし、その一方で人手不足の深刻化、作業効率の低下、物流DXの遅れといった課題が顕在化しています。
これらの課題を解決するためには、自動化・省人化技術の導入、作業動線の最適化、デジタル技術を活用したDXの推進が不可欠です。また、政府の補助金や助成金を活用し、DX導入コストを抑えつつ、効率的な物流システムを構築する事も重要です。
今後の物流業界においては、巨大倉庫の役割がさらに拡大すると予想されますが、その持続可能性を確保するためには、これらの課題に対する適切な対策を講じることが不可欠です。
企業は、最新技術を積極的に取り入れながら、効率的かつ持続可能な物流オペレーションを構築することが求められるでしょう。
■巨大倉庫のまとめ
巨大倉庫は、EC市場の成長や物流の高度化に伴い、従来の単なる保管施設から、流通加工・仕分け・梱包・出荷までを担う高度な物流拠点へと進化してきました。特に、消費者の「即日配送」や「時間指定配送」といったニーズに対応するため、大手EC企業を中心に、AIやロボティクスを活用した自動化倉庫の整備が進んでいます。
また、巨大倉庫の運営形態にはマルチテナント型倉庫とBTS型倉庫の2種類があり、それぞれの企業ニーズに応じた選択が求められます。賃貸型倉庫を利用することで初期投資を抑えつつ、柔軟に物流拠点を確保する企業が増えており、今後もその傾向は続くと考えられます。
しかし、巨大倉庫の拡大に伴い、以下のような課題も浮上しています。
人材獲得競争：物流業界全体の人手不足が深刻化し、労働力確保が困難
移動時間の増加：倉庫が大規模化することで、作業スタッフの移動時間が長くなり、業務効率が低下
物流DX（デジタルトランスフォーメーション）の遅れ：自動化システムの導入コストが高く、中小企業では普及が進みにくい
これらの課題に対応するためには、AI・ロボティクスの導入、動線設計の最適化、倉庫管理システム（WMS）によるデータ活用などが必要です。また、政府の補助金や助成金を活用することで、DX導入のコスト負担を軽減することも有効な手段となるでしょう。
今後はEC市場のさらなる成長により、巨大倉庫の需要は今後も拡大すると考えられます。しかし、持続可能な物流運営を実現するためには、省人化・自動化技術の導入、環境負荷の低減、労働環境の改善が不可欠です。企業は、自社の物流戦略に適した倉庫形態を選択し、最新技術を活用しながら、効率的で持続可能な物流オペレーションを構築することが求められます。
巨大倉庫は、今後も物流の要として重要な役割を担い続けますが、その運営には
「 コスト ・ 人材 ・ 技術 」
といった多角的な視点からの戦略的なアプローチが必要です。
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